1. Înțelegerea conceptului de credit ipotecar

Dacă iei în calcul achiziția unei locuințe cu ajutorul împrumutului de la bancă, atunci primul pas este să știi ce înseamnă un credit ipotecar. Este un instrument financiar oferit de instituțiile bancare destinat exclusiv pentru cumpărarea unei proprietăți imobiliare. Principala caracteristică a acestui tip de credit constă în faptul că imobilul achiziționat servește drept garanție pentru împrumut. Înseamnă că în cazul în care nu poți să rambursezi creditul conform condițiilor stabilite, banca are dreptul să execute ipoteca și să vândă imobilul pentru a recupera suma împrumutată. Citește și articolul nostru de blog: Credit ipotecar vs. credit imobiliar: care sunt diferențele?

Notă: ipotecă = dreptul legal al creditorului (banca) de a utiliza imobilul pentru a-și recupera împrumutul acordat.

• Creditul ipotecar poate fi acordat pe o perioadă lungă de timp, de obicei între 15 și 30 de ani, în funcție de politica fiecărei bănci și de capacitatea ta de rambursare.
• Dobânda percepută pentru un credit ipotecar este fixă sau variabilă, ceea ce influențează suma totală pe care o vei avea de plătit pentru returnarea creditului. Îți recomandăm să citești despre tipurile de dobânzi.
• Un calculator de credit imobiliar te ajută să afli suma estimată pentru rata lunară, astfel încât să iei o decizie informată, în concordanță cu posibilitățile tale financiare.

2. Condițiile de acordare a creditului ipotecar

Condițiile de acordare a creditului ipotecar sunt criteriile esențiale pe care trebuie să le îndeplinești pentru a obține aprobarea pentru un împrumut ipotecar. Aceste condiții variază în funcție de politica fiecărei bănci, dar în general includ următoarele aspecte, mai jos menționate.

• Posibilitățile financiare: este necesar să demonstrezi că ai o sursă stabilă de venit lunar, care să poată acoperi rata lunară a creditului ipotecar. Aceste venituri pot fi salarii, pensii, chirii, dividende sau câștiguri dacă deții un PFA (persoană fizică autorizată). 
• Capacitatea de rambursare: banca va analiza veniturile tale lunare și nivelul datoriilor și cheltuielilor existente, pentru a evalua dacă ai capacitatea financiară de a rambursa împrumutul solicitat. Lucrul acesta include calculul gradului de îndatorare, care reprezintă proporția dintre rata creditului și veniturile lunare.
• Istoricul de credit: banca verifică și istoricul tău de credit pentru a evalua comportamentul pe care l-ai avut anterior cu rambursarea altor împrumuturi sau credite. Biroul de Credit este instituția care oferă toate aceste informații. Așadar, un istoric de credit bun crește șansele de aprobare pentru un credit ipotecar și poate influența și dobânda percepută.
• Avansul minim: majoritatea creditelor ipotecare necesită un avans inițial, care reprezintă o parte din prețul total al imobilului. Avansul minim variază în funcție de politica fiecărei bănci. 
• Documentele necesare: ca să aplici pentru un credit ipotecar, vei avea nevoie de o serie de documente, cum ar fi actul de identitate, adeverința de venit (dacă este cazul) și certificatul de căsătorie (dacă este cazul). Îți recomandăm să citești și: Totul despre creditul ipotecar: ghid complet.

3. Etapa de preaprobare

Așadar, primul pas pe care îl faci este depunerea unei cereri către banca aleasă. Aceasta este cererea de credit care include și acordul pentru prelucrarea datelor personale în sistemul Biroului de Credit, în baza de date a Centralei Riscului de Credit (CRC), dar și acordul pentru consultarea informațiilor din bazele de date ale MFP - ANAF (Ministerul Finanțelor Publice și Agenția Națională de Administrare Fiscală).

După primirea cererii, banca va începe procesul de evaluare a eligibilității tale. Astfel, va verifica veniturile pe care le ai, istoricul tău de credit și, bineînțeles, documentele care ți-au fost solicitate pentru accesarea creditului (precum actul de identitate, adeverința de salariu (dacă este cazul)). Apoi urmează preaprobarea creditului, care înseamnă că banca este în principiu de acord cu împrumutarea banilor. Foarte important, acum afli care este fondul maxim disponibil pe care îl vei primi.

• Preaprobarea creditului - pe baza informațiilor colectate, banca îți va comunica suma de bani pe care ești eligibil să o împrumuți și condițiile generale ale creditului, inclusiv rata dobânzii și perioada de rambursare. Deci în acest moment știi care este suma de care vei dispune de la bancă. Astfel, îți vei filtra căutările, ținând cont de bugetul pe care îl poți investi pentru achiziția viitoarei tale locuințe. Ai la dispoziție 60 de zile pentru a găsi apartamentul care să îndeplinească criteriile tale și, care să se încadreze în suma oferită de bancă.

După ce ai găsit apartamentul pe care vrei să-l achiziționezi, îi vei prezenta băncii următoarele documente:

• actul de proprietate;
• intabularea dreptului de proprietate;
• documentația cadastrală;
• un extras recent de Carte Funciară pentru informare.

4. Evaluarea imobilului

Evaluarea imobilului reprezintă o etapă importantă pentru procesul de obținere a unui credit ipotecar, având un rol dublu: confirmă valoarea de piață a proprietății și îi oferă siguranța băncii că suma împrumutată este justificată.

• Selectarea evaluatorului - evaluatorul imobilului poate fi membru al instituției bancare pe care ai ales-o pentru creditul ipotecar sau oricare alt membru specializat al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România. 
• Inspecția imobilului - evaluatorul va programa o vizită la apartamentul pe care intenționezi să-l cumperi. El va examina în detaliu proprietatea, luând în considerare mai multe aspecte printre care: starea generală a clădirii, materialele de construcție și finisajele, dimensiunea și configurația, amplasarea apartamentului, accesul la facilități și infrastructura zonei sau îmbunătățirile aduse.

Pe lângă inspecția fizică, evaluatorul va analiza piața imobiliară locală pentru a compara imobilul cu alte proprietăți similare vândute recent în aceeași zonă. Aceasta se numește analiza comparativă a pieței și ajută la stabilirea unei valori corecte și competitive. La final, evaluatorul va întocmi un raport de evaluare detaliat.

În cele din urmă, banca va analiza raportul de evaluare pentru a se asigura că valoarea imobilului justifică suma împrumutului solicitat. Dacă valoarea evaluată este mai mică decât prețul de achiziție sau suma împrumutului solicitat, banca poate solicita un avans mai mare sau poate refuza să finanțeze împrumutul.

5. Finalizarea procesului

După ce toate etapele anterioare au fost terminate cu succes, urmează finalizarea procesului de obținere a creditului ipotecar. Te invităm să afli despre creditul ipotecar - imobiliar ACASĂ de la Nexent Bank. Iată mai jos care sunt pașii finali!

• Semnarea contractului de credit - banca îți va furniza un set de documente finale, inclusiv contractul de credit ipotecar și termenii și condițiile aferente. Este esențial să citești cu atenție toate documentele pentru a te asigura că înțelegi pe deplin obligațiile și drepturile tale. După ce ai revizuit și ai înțeles toate documentele, vei semna contractul de credit ipotecar. Acesta este momentul în care îți asumi oficial obligațiile de rambursare a împrumutului conform termenilor stabiliți.
• Transferul banilor - după semnarea contractului de credit, banca va transfera fondurile necesare în contul vânzătorului imobilului. Acest proces poate varia în funcție de politicile băncii și ale vânzătorului, dar în general se realizează rapid pentru a facilita finalizarea tranzacției.
• Achiziția apartamentului - vei merge împreună cu vânzătorul la un notar public pentru a semna contractul de vânzare-cumpărare. Acesta este actul legal care te transformă în proprietar.

Banca va înregistra ipoteca asupra imobilului la biroul de carte funciară. Prin urmare, imobilul achiziționat va servi drept garanție pentru creditul ipotecar. Înregistrarea ipotecii este o măsură de siguranță pentru bancă, care se asigură că în cazul în care nu poți rambursa creditul, va recupera suma împrumutată odată cu vânzarea imobilului.
 
Achiziția apartamentului la care te gândești de multă vreme este acum mai aproape de a se îndeplini datorită creditului ipotecar. Este important să ai o imagine clară asupra întregului proces. Să fii bine pregătit, să colaborezi eficient cu banca și să înțelegi toate detaliile implicate înseamnă un parcurs ușor de la vis la realitate. Apartamentul pe care ți l-ai dorit poate fi al tău!